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  • 莒县房产网-【楼市调控背后暗流涌动 消费贷悄然变身灰色房贷
    类型:租购指南  日期:2013-12-05 00:00  浏览: 次 

    利率优惠,但房地产市场却未能平静,在土地市场焦灼的背景下,住宅交易量回暖态势明显。

      看点

      “国五条”执行已两个月有余,在调控趋严背景下,虽然部分银行收紧住房贷款,降低贷款利率优惠,但房地产市场却未能平静,在土地市场焦灼的背景下,住宅交易量回暖态势明显。【年中“钱紧“ 部分银行取消首套房贷利率优惠】

      一方面,随着“国五条”政策的从严,住房贷款业务不免受到影响,银行收紧房贷转而指向中小企业融资贷款也是意料之中。另一方面,作为年中分水岭的6月,根据往年交易惯例,银行从进入6月开始会逐渐收紧利率,放慢贷款速度。

      在商贷收紧的背景下,北京、厦门等地住房公积金也显示出收紧迹象。部分银行信贷资金以消费贷款名义曲线进入房贷市场。流入灰色地带的贷款暗藏风险,更成为楼市调控政策背后一股涌动的暗流。【多地银行首套房贷利率重回9折 公积金贷款同遭收紧】

      自4月“国五条”实施以来,多地房贷收紧,多地部分银行已将首套房利率从八五折上调至九折,而在二套房贷方面则有提高首付比例迹象。部分银行已将首套房贷款利率优惠从八五折调升至九折。在商贷收紧的背景下,北京、厦门等地住房公积金也显示出收紧迹象。

      灰色房贷暗流涌动

      “以我的收入月供并没问题,但按照现行政策,二套房首付至少需要六成。除了东拼西凑的30万元,还有40万元的缺口。 ”广州大学陈老师接受《经济参考报》记者采访时说,他看中的第二套房房价约为120万元,首付需要70万元。陈老师在广州市白云区已经拥有一套约90平方米的两居室住房。眼下,他打算再购买一套四居室住房,以便将老家的父母接来同住。【房价不降半百房奴有点累 等房贷还要被啃老 】

      看到陈老师犹豫不决,中介开始热情地推荐 “变通方式”。所谓“变通”是指将陈老师第一套住房进行抵押,向银行申请40万元的三年期“装修贷款”。待银行审核通过后,银行会把钱打到“装修公司人员的账户”(实际是陈老师的亲友账户),然后再由陈老师以现金的方式提现。所有手续都由担保公司搞定,只要额外多付5000元的手续费就行。【以短还长“灰色房贷”隐性风险凸显 】

      由担保公司出面向银行申请消费贷款,通过第三方过账后转为房贷,这种操作模式正是所谓“过桥”。在不少施行住房限购限贷政策的城市,这种现象并不鲜见。

      随着限购、限贷政策的严格执行,北京二套房首付从六成升至七成,部分其他地区,也提高了公积金贷款门槛。为规避监管层监管,降低购房成本,一些两套房以上的购房者开始通过住房抵押申请消费贷款,曲线变身房款。部分银行信贷资金以消费贷款名义曲线进入房贷市场。流入灰色地带的贷款暗藏风险,更成为楼市调控政策背后一股涌动的暗流。

      央行数据显示,一季度,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款增加7103亿元,同比多增4667亿元,增量占同期各项贷款增量的27%。这一季度增量几乎是去年四季度新增贷款的两倍,房地产类贷款增速迅猛。具体看,个人购房贷款一季度新增4662亿元,同比多增3088亿元,占全部新增贷款的66%。

      “虽然房地产成交有所下滑,但是随着调控政策影响变淡,房地产成交也呈现出回暖态势。”中原地产市场总监张大伟表示,成交回暖,但调控却未放松,钱从哪来?

      据“伟嘉安捷”数据统计显示,新政实施两个月以来,北京房贷交易量环比同期下降了50%,而在整体交易量下跌的环境下,市场中蕴藏的各元素也是“有升有降”。虽然部分新购房者抵押装修贷款增多,但借道消费贷款作为“房贷”现象又有回头之势。

      来自中国人民银行上海总部的数据显示,一季度上海市新增本外币个人消费贷款238 .6亿元,同比多增179.5亿元。一些业内人士表示,不排除其中有部分贷款变相流入了房产交易市场。

      消费贷,顾名思义银行向个人客户发放的有指定消费用途的消费性个人贷款,这其中并不包含房贷。虽然此前央行和银监会发布 《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,“要求各商业银行加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房”,然而,不少购房者与装修公司、中介机构等相互配合,加之个别银行审批不严等因素,变相房贷屡禁不止。

      银率网分析师闫博锴表示,央行对于消费贷款用途有严格规定,不能用于购买住房、股票、基金和理财产品,不能以任何形式流入证券、期货、民间借贷等资本市场及用于股本权益类投资,只可用于购买大宗耐用消费品和教育、旅游等用途。从这个角度而言,通过“消费贷款”方式流入购房人手中的银行信贷,实际上是进入了一个“灰色地带”。

      各方利益驱动房贷变身

      中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,这种灰色房贷是典型的贷款挪用。但记者调查发现,尽管认可“灰色房贷”存在违规之处,但无论是购房者、担保公司、中介机构,甚至银行本身,都十分乐意从事此类业务。

      一位不愿透露姓名的上海银行业人士表示,此类“灰色房贷”现象其实一直都存在。 “一般而言,只有手续、材料合规的情况下,银行才会发放消费贷款。至于材料背后是否存在假合同或资金挪作他用等问题,银行方面受限于人力、成本等因素,虽然会有检查,但难以全面覆盖。”即使意识到部分消费类贷款可能流向房贷,银行也大多选择“睁一只眼闭一只眼”。

      与住房按揭贷款相比,消费类贷款不仅期限较短,而且根据贷款人的资信情况,其利率还可以在基准利率基础上有所上浮,对银行而言收益更高。个人住房抵押消费贷款的放贷额度一般不超过评估价的五成,对于银行而言有较高的安全边际。在当下房价稳中有升的背景下,此类贷款与普通房贷相比并未增加额外的风险。

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