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  • 莒县房产网-【用美国式思维投资房地产
    类型:莒县信息  日期:2013-12-05 00:00  浏览: 次 

    投资房产,有两个回报期待,一是现金 回报,一是保值升值。其中以现金回报为首位。这很好理解,现金回报是实在的,好的投资房产,每个月有正的现金流,即是“以房养房”,除去房子的所有花销, 房子能为投资人挣钱,不要投资人每个月再向房子里投钱。从租金来的正的现金流,在美国叫“被动收入”,投资人的财富每个月都有实际的增加,这才是投资房产的实质。

    房产投资关注现金流

    房产升值是虚的,单纯指望房产升值是靠不住的,升值要到卖房的时候才能实现。如果采用盲目期待增值房产投资的策略,最大的问题是没有现金流。一旦房价下降,所有房主都抛售房产,引起加速恶性循环。这个情况在美国的房产热的地区,如加州湾区和首都华盛顿地区,都有发生。

    一些投资者以较高的贷款杠杆控 制房产,空置等涨价,一般操作是一年左右出手。但是从2008年起,由于次贷危机初步显现,房产的价格不升反降,给很多房主造成压力。其主要原因是,一些 投资人利用次贷,使用高风险的贷款杠杆,比如贷款额达到房价的95%,如果房价从峰值下降5%,就意味着投资人的房子按照市价出售,还不能够偿还全部贷 款。所以引起恐慌,投资人抛售房产,急于兑现。等到房价降了15%,很多投资者失去信心,无力卖房,因为卖了房子,还要再拿出10%的现金来才能还清贷款,一些投资者干脆就把房子交给银行,让房产沦为法拍屋。这就使得在一时间,突然出现大量的法拍屋,结果是所有银行都招架不住,最后引起银行破产,2008年至2011年,大量的银行拍卖屋及短售屋成为华人投资客的首选,这类房屋的价格比一般房价低30-40%,但大多需要维修,许多投资客买入之后稍作装修就重新投入市场,可以在短期内赚10-20%的利润,但进入2012年下半年,随着华尔街财团的介入,市场上银行拍卖屋及短售屋大幅减少,这类短期投资也随之消失。

    美国的投资房产类型,从大的方面来说,有商业房产和住宅房产。商业房产一般包括购物中心、办公楼。商业房产的租约,一般是多年合约,十年、十五年的 租约比较常见。商业租约,一般都是三净租约,租户负责房产的维修,物业税,和房产保险。房产的装修费用,一般也由租客承担。租客一般是公司和政府。大型商 业房产的市场操作十分透明和专业,一般回报率差别不大。当前的市场,除去贷款费用的净回报大约是9%-11%。当然如果个人财力强大,不向银行贷款,那 净回报就非常大了。住宅房产一般包括独栋别墅、联排别墅及四个单元以下单元楼。值得指出的是,美国商业地产有一种特别的房产形式 - 公寓楼。投资公寓楼,每个单元平均的价钱低,现金流可以保证。银行也很愿意给公寓楼的投资者贷款。在一些房价上涨较快,房价高,租金低的地区,公寓楼的形式比较少,因为每个独立产权的单元都能够卖出很好的价钱。去年,美国很多人把公寓楼买下,分拆产权,把每个单元分别卖出去,因为单独产权出售有利。不过美国地方政府的规划,有的地区规定必须建公寓楼,以保证民众都有房可租,这一有力的措施也是布什政府曾经提出的,以保证美国民众都有房子住。

    房产的价值,从根本上讲,一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。在美国,这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格,一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的,而不考虑对房产升值的期待。房产是投资,比较股市,和银行利息,要有一个相当的回报率。举个例子来说,同样的钱放到银行,回报率是大约1%,放到股市的共同基金,回报率是大约6%,投资到房产,回报是如何呢?当前美国的房产,投资者一般要求投资量年回报率达到9%-11%。投资人愿意出的房价,就是根据回报率来计算的。换句话来说,如果一个房产的还贷前现金收入是每年2万美元,那么按照10%的回报率,投资人所能承受的房价就是20万美元。对于房价高的地区,房价会反映到租金上。而租金,是房产能够产生现金回报的实际指标。

    中美房产投资比较

    若从中美两国投资房产的角度做一个比较,供中国的投资人进行参考。首先,中国的住宅投资房产的房价较高,租金较低。在美国一般来讲,月租金要达到房价的1%,才会有投资收入和现金流。其次,中国的房产业操作不规范,作为房主,该有的权利可能得不到应有的法律保护,比如,房产经纪可以担当二房主,这些做法在美国都是违法的。另一方面,房客的权益也得不到保证,比如在美国如果房客滞纳房租的话,必须要经过法律驱逐的程序才可以赶走房客,如果没有通过法律程序的话,那是要负法律责任的,弄不好房主有可能成了房客的被告人。美国的房产出租相关法律十分的完善,美国的政府基本上是鼓励投资人拥有房产出租,或者是自住,因为这样可以减少政府提供住房的负担。所以 美国房产和投资的政策,是保护投资人的。当然,在美国房客的利益也受到充分的保护,比如,房主有义务必须提供可居住的住房,合乎当地卫生标准和环境,冬天供暖充足。

    以上是在美投资房地产的一些资讯,国内的投资者需注意的是,进入2013年以来,美国的失业率降低,加上贷款利息持续走低,房地产悄然回暖,同比2012年中间房价上涨了接近30%,特别是华人聚居的城市更是有上涨50%甚至更多的例子,所以请国内的投资人密切关注美国房地产的走向。


     

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