投资房产，有两个回报期待，一是现金 回报，一是保值升值。其中以现金回报为首位。这很好理解，现金回报是实在的，好的投资房产，每个月有正的现金流，即是“以房养房”，除去房子的所有花销， 房子能为投资人挣钱，不要投资人每个月再向房子里投钱。从租金来的正的现金流，在美国叫“被动收入”，投资人的财富每个月都有实际的增加，这才是投资房产的实质。

房产投资关注现金流

房产升值是虚的，单纯指望房产升值是靠不住的，升值要到卖房的时候才能实现。如果采用盲目期待增值房产投资的策略，最大的问题是没有现金流。一旦房价下降，所有房主都抛售房产，引起加速恶性循环。这个情况在美国的房产热的地区，如加州湾区和首都华盛顿地区，都有发生。

一些投资者以较高的贷款杠杆控 制房产，空置等涨价，一般操作是一年左右出手。但是从2008年起，由于次贷危机初步显现，房产的价格不升反降，给很多房主造成压力。其主要原因是，一些 投资人利用次贷，使用高风险的贷款杠杆，比如贷款额达到房价的95%，如果房价从峰值下降5%，就意味着投资人的房子按照市价出售，还不能够偿还全部贷 款。所以引起恐慌，投资人抛售房产，急于兑现。等到房价降了15%，很多投资者失去信心，无力卖房，因为卖了房子，还要再拿出10%的现金来才能还清贷款，一些投资者干脆就把房子交给银行，让房产沦为法拍屋。这就使得在一时间，突然出现大量的法拍屋，结果是所有银行都招架不住，最后引起银行破产，2008年至2011年，大量的银行拍卖屋及短售屋成为华人投资客的首选，这类房屋的价格比一般房价低30-40%，但大多需要维修，许多投资客买入之后稍作装修就重新投入市场，可以在短期内赚10-20%的利润，但进入2012年下半年，随着华尔街财团的介入，市场上银行拍卖屋及短售屋大幅减少，这类短期投资也随之消失。

美国的投资房产类型，从大的方面来说，有商业房产和住宅房产。商业房产一般包括购物中心、办公楼。商业房产的租约，一般是多年合约，十年、十五年的 租约比较常见。商业租约，一般都是三净租约，租户负责房产的维修，物业税，和房产保险。房产的装修费用，一般也由租客承担。租客一般是公司和政府。大型商 业房产的市场操作十分透明和专业，一般回报率差别不大。当前的市场，除去贷款费用的净回报大约是9%-11%。当然如果个人财力强大，不向银行贷款，那 净回报就非常大了。住宅房产一般包括独栋别墅、联排别墅及四个单元以下单元楼。值得指出的是，美国商业地产有一种特别的房产形式 - 公寓楼。投资公寓楼，每个单元平均的价钱低，现金流可以保证。银行也很愿意给公寓楼的投资者贷款。在一些房价上涨较快，房价高，租金低的地区，公寓楼的形式比较少，因为每个独立产权的单元都能够卖出很好的价钱。去年，美国很多人把公寓楼买下，分拆产权，把每个单元分别卖出去，因为单独产权出售有利。不过美国地方政府的规划，有的地区规定必须建公寓楼，以保证民众都有房可租，这一有力的措施也是布什政府曾经提出的，以保证美国民众都有房子住。

房产的价值，从根本上讲，一定是要由消费者愿意出的价钱决定的。在美国，这个价钱是紧密和住宅房产的市场租金相联系的。美国纯投资房产的价格，一般保守的房价估算是单纯由现金回报率来决定的，而不考虑对房产升值的期待。房产是投资，比较股市，和银行利息，要有一个相当的回报率。举个例子来说，同样的钱放到银行，回报率是大约1%，放到股市的共同基金，回报率是大约6%，投资到房产，回报是如何呢？当前美国的房产，投资者一般要求投资量年回报率达到9%-11%。投资人愿意出的房价，就是根据回报率来计算的。换句话来说，如果一个房产的还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%的回报率，投资人所能承受的房价就是20万美元。对于房价高的地区，房价会反映到租金上。而租金，是房产能够产生现金回报的实际指标。

中美房产投资比较

若从中美两国投资房产的角度做一个比较，供中国的投资人进行参考。首先，中国的住宅投资房产的房价较高，租金较低。在美国一般来讲，月租金要达到房价的1%，才会有投资收入和现金流。其次，中国的房产业操作不规范，作为房主，该有的权利可能得不到应有的法律保护，比如，房产经纪可以担当二房主，这些做法在美国都是违法的。另一方面，房客的权益也得不到保证，比如在美国如果房客滞纳房租的话，必须要经过法律驱逐的程序才可以赶走房客，如果没有通过法律程序的话，那是要负法律责任的，弄不好房主有可能成了房客的被告人。美国的房产出租相关法律十分的完善，美国的政府基本上是鼓励投资人拥有房产出租，或者是自住，因为这样可以减少政府提供住房的负担。所以 美国房产和投资的政策，是保护投资人的。当然，在美国房客的利益也受到充分的保护，比如，房主有义务必须提供可居住的住房，合乎当地卫生标准和环境，冬天供暖充足。

以上是在美投资房地产的一些资讯，国内的投资者需注意的是，进入2013年以来，美国的失业率降低，加上贷款利息持续走低，房地产悄然回暖，同比2012年中间房价上涨了接近30%，特别是华人聚居的城市更是有上涨50%甚至更多的例子，所以请国内的投资人密切关注美国房地产的走向。