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  • 莒县房产网-【房屋托管小心房租风险 中介涉超范围经营“房屋银行”
    类型:租赁指南  日期:2013-06-19 00:00  浏览: 次 

      有多余的房子想出租,又不想直接面对租客,一些房东选择将房屋低价出租给房地产中介公司,再由房地产中介公司对外出租。这种房屋托管行为被业内称为“房屋银行”,意思是房子像是被存进银行一样安全。但实际情况如何呢?

      记者了解到,这种“房屋银行”出现在岛城已经5年多了,近日,早报接连接到市民关于这类房屋托管问题的投诉。最早从事房屋托管业务的房地产中介公司表示,已经预见到该行业面临的混乱局面,正在逐渐淡出房屋托管市场。

      托管房屋后家具丢了

      “我们屋里原先的沙发少了一个大的一个小的,房间里的床垫和床没有了,电视机机顶盒也不知道去哪了,有几个床罩也不见了,客厅的吊灯也找不到了。”昨天上午10时左右,记者来到东海花园小区4号楼内,跟随尹先生夫妇来到了他们租出去的房子。尹先生指着窗户上的痕迹称,房屋托管公司好像在客厅里加上了一个隔断,他三室一厅的房子里不知道住了多少人,好好的房间被糟蹋得乱七八糟,人都没法住进来了。

      尹先生称,他的房子5月18日合同到期,他准备从房屋托管公司手里把房子收回来,但房子成了现在这个样子,他只能拒绝收房。
     
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      “合同到期前,我们就到房间里面看过,提前跟房屋托管公司说了发现的问题,让他们修补破损,赔偿我们丢失的东西。”尹先生称,可是房屋托管公司一直拖着不给他们修复。记者按照尹先生提供的联系方式,联系到了房屋托管公司的工作人员。“不是我们不想给他们退赔,主要是他们提出的要求实在太苛刻了,有些问题是房屋老化造成的,不是我们的原因,确实是不能给予赔偿。”工作人员称,尹先生夫妇手里有公司的1000块钱押金,还没有退还。经过记者协调,昨天下午,房屋托管公司同意给他们维修家中损坏的物品,并将丢失的物品补上。

      律师说法
      托管房屋合同最好列明清单

      大成律师事务所的王文涛律师称,房屋托管合同与一般的房屋租赁合同不同,房东除了将房屋租给中介公司外,还授权其对外转租,房东和实际的租房者并没有直接的关系,导致房屋脱离了房东的控制。房屋中介可能利用房东的大意,采用改变房屋结构、群租等方式,让自己的利益最大化,可能会损害房东的利益,所以才会出现尹先生遇到的房屋损坏,家具丢失等问题。

      在房屋托管前,房东应该与房屋托管公司列明家具电器等附件清单,列明是否允许隔断群租,保障自身的权益。

      中介使诈租客房东都遭殃

      从房屋托管公司租房的小张,刚刚住了大半年就接到了房东的最后通牒,要求她立即搬走,没过几天小张回家时发现,自己在山东路租住的房子门锁被房东换了,她只能拖着行李箱到处找房子。而她此前交给房屋托管公司的房租迟迟没能退回来。“这事不赖房东,据他说房屋托管公司已经好几年都没有给他房租了,他当然不可能再把房子继续托管了。”小张称。

      小张租住的这套房在山东路附近,房子宽敞、交通便利,据房屋托管公司称,房东在国外,将房屋托管已经好几年了,托管公司可以全权代理房东办理房屋出租业务。小张租房时根本就没有觉察到有风险,当时就预付了一年的房租,直到去年12月,房东突然上门,要求她搬走。“我为这事第一次去找房屋托管公司时,他们不给我解决,让我放心住着,要是住不成,会赔给我双倍的违约金。没想到过了两天,房东就把门锁给换了。”小张称。

      据这家房东称,他们不是为难小张,而是因为房屋托管公司太不像话了,拿着他们的房子挣钱,可欠了好几年的房租都不给,他们只能把房屋收回来。来源:青岛无忧房网(www.51fdc.com)小张事后找到这家房屋托管公司要求退回剩下的房租,但对方仍然在拖延,再三催促才返还了部分房租。据这家房屋托管公司的负责人称,是他们公司内部管理出现了问题,资金也出现了很大的漏洞,才会导致房东与租客小张双方面的麻烦。

      律师说法
      房屋托管小心房租风险

      王律师称:房屋托管业务最大的风险在于两个租赁关系收付房租的周期不同,一般来说,中介公司给房东支付房租是按月或者按季度,一般只缴纳一个月的房租,而从租客手中收取租金周期是半年或者一年,收取的押金也比较多,中介手中就会沉淀起大量的流动资金,如果监管不到位极有可能出现资金被挪作他用或携款潜逃的现象。在北京这种房租被中介卷跑的案件发生过多起。

      与房屋买卖需要做所有权转移登记不同,房屋租赁实行租赁合同备案管理,但现实中房屋租赁备案率低,监管部门无法掌握有多少房屋通过房地产经纪机构租赁成交,也就难以做到对代收代付房租的全面监管。

      托管公司正在逐渐淡出市场

      昨天,记者联系了高先生,他所在的公司2008年就在岛城开始房屋托管业务,是岛城最早从事房屋托管业务的元老之一,在岛城目前房屋托管市场上也占有相当的份额,但他告诉记者,他们的公司正在逐渐淡出房屋托管市场,原因是他们预计到,岛城房屋托管市场可能出现跟北京等其他城市一样的托管乱象。

      记者:当初为什么会做房屋托管?

      高先生:我们的公司规模比较大,员工也比较多。刚开始我们租房子,主要是给我们公司的工作人员和公司的客户居住,后来发现我们的员工流动过程中,造成房屋的闲置,我们为了把这些闲置的房屋利用起来,就办理了相关方面的手续,逐渐拓展房屋托管这方面的业务。后来我们发现,岛城有很多房租闲置,房东更希望将房子租给我们这样的托管公司,这也成为我们公司发掘的一个新的商机。

      记者:现在青岛房屋托管行业总体状况怎么样?

      高先生:经过几年的发展,公司在青岛的房屋托管业务逐步扩大。在此过程中,也有一些房屋中介公司看到房屋托管有利可图,也开始进入到了这一行业,并挤占了一定份额市场。据我了解,目前青岛大约有十多家这样的房屋托管公司。有一些中介机构不仅有租房、卖房的业务,也有像房屋托管这样的业务,只是没有明确标注,这也给行业规范带来一定的难度。

      记者:房屋托管主要靠什么赚取利润?

      高先生:不管是房东,还是房客,都希望按照市场价把房子租出去,或者是租进来。从这方面说,房屋托管公司的利润空间实际上是很小的,光靠租金差价是很难保证公司能正常运行的。一些托管公司就采取分租的方式,把租来的房子租给多个房客,甚至是加上一些隔断租给别人,尽可能使整套房子的利润最大化,从中赚取中间的差价。这也使得整个的房屋托管行业,显得比较混乱。

      记者:公司为什么要渐渐退出房屋托管行业呢?

      高先生:房屋托管业务本来就只是我们整个集团业务的一小部分,越来越多的房屋托管公司加入到这个行业,使得行业竞争越来越激烈,市场秩序也显得比较混乱。我们现在选择退出,更多的是想“洁身自好”,不想因为行业的一些混乱局面,影响到我们整个集团的声誉。另一个原因,随着更多的房屋托管公司加入进来,整个行业的利润空间也被进一步压缩了。

      市工商局经纪人处:
      中介涉嫌超范围经营

      “从目前的情况看,房屋中介从事的房屋托管和转租服务,并不属于房屋中介经纪行为的一种,房屋中介公司从事房屋托管服务,涉嫌超范围经营。”记者就此事联系了市工商局,经纪人处的工作人员答复,消费者发现房屋中介的这种超范围经营问题,可以拨打12315联系工商部门,他们将会同房屋中介行业的行业主管部门青岛市房管局市场处,对违规行为给予查处。

      市房管局房屋租赁中心:
      暂时没有针对性法规

      市房管局房屋租赁中心信息科刘科长表示,在岛城房屋托管行业还是一个新兴行业,还没有专门的法律法规来规范这个行业,只是在一些法律法规中,部分涉及到了房屋托管中的一些问题。2011年2月份出台的《商品房屋租赁管理办法》里面规定,承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。如果承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。另外,出租住房的应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

     

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